Bunga Turun Picu Geliat Properti, Tapi Tetaplah Berhati-hati

Jakarta, CNBC Indonesia -Sektor properti dinilai dapat lebih semarak pada paruh kedua tahun ini karena suku bunga acuan turun dua kali, meskipun persaingan usaha antar pelaku diprediksi akan kembali menekan kinerja industri sehingga pertumbuhan tetap flat hingga akhir tahun.

Salman Fajari Alamsyah, Associate Director-Corporate Group PT Fitch Ratings Indonesia, menilai turunnya suku bunga dan geliat pasar yang meningkat setelah pilpres akan membuat pengembang properti berlomba-lomba meluncurkan proyek barunya pada semester II-2019.

"Dalam jangka pendek, dampaknya akan minimal kepada kinerja properti karena akan ada lag [selisih waktu] berdampaknya penurunan suku bunga acuan ke suku bunga bank dan menurunkan bunga kredit rumah-KPR dan kredit apartemen-KPA," ujarnya kepada pers hari ini (29/8/19).

Menurut dia, faktor pilpres pada paruh awal tahun ini turut membuat pengembang properti menunda peluncuran produknya karena fokus masyarakat belum banyak yang mengarah pada pembelian rumah saat itu dan lebih kepada konsumsi. Sehingga, beberapa perusahaan properti menunda peluncuran proyeknya dari rencana awal menjadi paruh kedua.

"Namun, karena peluncuran proyek rumah dan apartemen dari satu industri momentumnya bersamaan, maka persaingan akan ketat dan memaksa mereka menawarkan promosi yang lebih besar kepada calon pembeli, terutama dalam bentuk penentuan tenor kredit kepada debitur yang lebih panjang."

Tenor kredit yang menjadi lebih panjang itu, lanjut Salman, dapat berpengaruh kepada arus kas pengembang properti karena kemampuan perusahaan menghasilkan keuntungan akan semakin melambat juga.

Dia mengatakan tren perpanjangan tenor kredit rumah dan apartemen membuat kemampuan menghasilkan keuntungan (generate income) dan penerimaan kas sudah lebih panjang menjadi 4 tahun-5 tahun dibanding sebelumnya yang hanya 24 bulan-36 bulan, yang berarti 2 tahun-3 tahun.

Saat ini, tuturnya, faktor kualitas kredit dari pengembang properti serta arus kas menjadi lebih penting dibanding pendapatan prapenjualan (pre-sales dan marketing sales) karena dana yang diterima pengembang lebih sedikit akibat rendahnya uang muka, serta tenor kreditnya lebih panjang.

Selain faktor tersebut, saat ini pertumbuhan daya beli masyarakat terhadap barang konsumsi dan rumah juga sedang melambat, yang tercermin dari tingkat pertumbuhan harga rumah yang juga melambat menjadi hanya sekitar 1,5% YoY pada kuartal II-2019.

Kondisi yang kurang bersahabat bagi sektor properti tersebut terutama akan lebih dirasakan oleh pengembang tempat tinggal bangunan tinggi (high rise) dibanding pengembang properti rumah tapak karena dana operasional pengembang gedung akan lebih tinggi dan tidak dapat berhenti jika sudah dimulai.

Penurunan daya beli masyarakat juga diprediksi Salman masih akan membuat pengembang properti menyasar target kelas konsumen menengah ke bawah yang permintaannya masih tetap tinggi meskipun margin keuntungan dari kelas tempat tinggal tersebut lebih kecil daripada kelas mewah.

Meskipun demikian, pengembang kelas berat yang memiliki cakupan pasar yang lebar yaitu dari kelas mewah hingga kelas bawah yang masih memiliki amunisi untuk membangun dan menjual properti untuk kelas menengah-atas.

"Perusahaan properti masih memantau pasar, dan begitu kondisi daya beli membaik tentu mereka akan menaikkan kelas target konsumennya secara bertahap demi mendapatkan margin yang lebih besar."

Saat ini, perusahaan properti yang sahamnya ditransaksikan di bursa dengan aset terbesar terdiri dari PT Lippo Karawaci Tbk (LPKR), PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE), PT Ciputra Development Tbk (CTRA), PT Agung Podomoro Land Tbk (APLN), PT Pakuwon Jati Tbk (PWON), PT Summarecon Agung Tbk (SMRA), dan PT Alam Sutera Realty Tbk (ASRI)

Turunnya daya beli, lanjut Salman, justru menjadi pekerjaan rumah agar segera didorong lagi baik oleh pelaku ekonomi dan pemerintah agar berimbas pada harga properti, bukan hanya dari sisi industri rumah dan tempat tinggal saja.

Kondisi tersebut turut menjadi faktor yang akan diperhatikan pasar keuangan dan industri properti ditambah oleh kondisi makroekonomi domestik serta iklim pasar keuangan dunia.

TIM RISET CNBC INDONESIA

(irv/irv)